Comment donner congé d'un bail d'habitation
- Comment donner congé d'un bail d'habitation
Donner un congé d’un bail d’habitation : Respecter scrupuleusement le formalisme. L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 limite pour le bailleur la possibilité de donner congé aux seuls cas de la reprise du logement, de sa vente ou de l'existence d'un motif sérieux et légitime. Le propriétaire souhaitant récupérer son logement loué devra donc patienter jusqu'à la fin du bail, respecter à la lettre le calendrier et la procédure, mais aussi invoquer les bons motifs.
Envoyer le congé au bon moment et dans les formes
Le propriétaire doit tout d'abord prévenir le locataire de sa décision au moins six mois avant la date d'expiration du bail légitime. Le congé doit être signifié à tous les titulaires du bail, donc aux deux conjoints (ou pacsés, ou concubins) séparément. S’il est adressé par lettre recommandée avec accusé de réception, il ne prendra effet qu'à la date de réception effective du courrier par le locataire; si la lettre recommandée revient non réclamée, il faudra renouveler la notification. C’est pour cette raison qu’il faut préférer un acte d’huissier car il rendra le congé officiel et non contestable au moment de sa remise. Au moindre retard dans la procédure, le propriétaire devra attendre la prochaine échéance du bail.
Par ailleurs, le propriétaire devra proposer un autre logement (dans un périmètre très précis) si le locataire a plus de 70 ans et si ses ressources sont inférieures à une fois et demie le montant brut du smic. Seule exception à cette obligation, si le bailleur est lui-même âgé de plus de 60 ans et si ses ressources ne dépassent pas le même plafond.
Si vous donner congé pour vendre
En cas de vente, le locataire dispose d'un droit de préemption, sauf si le propriétaire vend à un membre de sa famille (jusqu'au quatrième degré), ou si l'immeuble est frappé de péril ou est insalubre. La lettre de congé devra proposer à l'occupant de se porter acquéreur du logement et préciser les conditions de la vente. Le locataire a deux mois pour accepter ou refuser la proposition du propriétaire, puis deux mois pour conclure la vente s'il ne sollicite pas de crédit ou quatre mois s'il en a besoin. Si la vente n’est pas conclue dans ces délais, le propriétaire peut vendre à qui bon lui semble, mais si les conditions sont plus avantageuses, le locataire doit en être informé et pourra redevenir prioritaire.
Si vous voulez récupérer votre logement pour y habiter ou pour y loger un proche
Le logement devra devenir la résidence principale du propriétaire qui peut également loger un ou plusieurs membres de sa famille (enfants ou petits-enfants, parents ou grands-parents, conjoint ou concubin notoire). Le congé devra préciser le motif de la résiliation et les coordonnées de la personne devant occuper le logement. Attention, le locataire pourra porter l'affaire en justice si le logement reste inoccupé ou s'il estime être victime d'une fraude. La loi est tout aussi restrictive sur les autres motifs « légitimes et sérieux » permettant de résilier le bail. Il peut s'agir du non-paiement des loyers ou d'un trouble de voisinage, mais aussi de la détérioration du logement, de la violation du règlement de copropriété ou de sous-location non autorisée.
Attention, la jurisprudence favorise le locataire ...
La jurisprudence est de plus en plus rigoureuse quant aux conditions de fond et de forme du congé délivré par le bailleur pour vendre ; le prix proposé au locataire, qui bénéficie d'un droit de préemption, peut être considéré comme excessif et entraîner la nullité du congé. Le bailleur ne peut pas non plus prétendre reprendre son logement pour l'utiliser comme pied à terre, ni pour loger son beau-père, ni même pour se loger lui-même s'il est associé unique de sa SCI.
Si le locataire donne son congé
A l'inverse, le locataire bénéficie de la part du juge d'une grande mansuétude. Le délai de préavis de principe de 3 mois est souvent réduit à un mois « en cas d'obtention du premier emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ». L'interprétation très libérale de ces conditions par les tribunaux, conjuguée à la réduction du dépôt de garantie à un mois de loyer au lieu de deux, rend souvent très faible la position du propriétaire en fin de bail pour faire face aux loyers et charges impayés et aux réparations locatives.
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