Comment réévaluer le loyer d'un bail d'habitation loi de 1989
Les loyers sont libre depuis la loi du 6 juillet 1989. En dehors de la révision annuelle encadrée par la loi, le loyer peu être révisé à l'échéance d'une période triennale du bail, même lorsque les locataires restent en place. Cependant, il y a des règles à respecter, notamment déterminer si le loyer actuel est sous évalué.
Déterminer si le loyer est sous évalué
Il s'agit de comparer le loyer actuel avec d'autres loyers de logements qui sont similaires et qui se trouvent dans le même quartier. Une comparaison du loyer au m2 peu servir de base de comparaison, car il peu être difficile de trouver un logement identique dans le même quartier. La comparaison du loyer au m2 est à manipuler avec précaution car plus une surface est petite, plus le loyer au m2 sera élevé. Il ne faut donc pas comparer le loyer au m2 d'un 80 m2 avec celui d'un studio de 20 m2, car il apparaïtra de manière erronée que le loyer est sous évalué dans le 80 m2. Après avoir trouvé une base de comparaison, il faut obtenir des copies des quittances de loyer ou des baux, qui serviront de preuves à la sous-évaluation manifeste du loyer.
La procédure
Au moins six mois avant l'échéance du bail, il faut envoyer aux locataire (en recommandé avec accusé de réception) une proposition de nouveau loyer pour la nouvelle période triennale. La meilleure situation est lorsque les locataires acceptent la réévaluation du loyer. Dans le cas contraire, ou sans réponse des locataires, et au moins quatre mois avant la fin du bail, il faut saisir (toujours en recommandé avec accusé de réception) la Commission Départementale de Conciliation, qui se trouve généralement à la Préfécture. La conciliation peu être fructueuse. Mais dans le cas contraire, et toujours avant la fin du bail, il faut saisir le juge du Tribunal d'Instance (déposer une requête). Le loyer sera alors fixé par le juge.
Attention, si le terme du bail est dépassé, il ne sera plus possible de déposer une requête auprès du juge, et le bail sera réputé reconduit de manière tacite, sans réévaluation.
Une fois la réévaluation obtenu, soit à l'amiable, soit par la conciliation ou soir par jugement, celle-ci doit être étalée dans le temps:
- si l'augmentation est inférieure à 10%, alors elle sera étalée sur trois ans (1/3 par an)
- si l'augmentation est supérieure à 10%, alors elle sera étalée sur six ans (1/6 par an)
- si le propriétaire est une personne morale, alors l'augmentation sera obligatoirement étalée sur 6 ans
Le cas spécial des communes composant l'agglomération de Paris
A Paris et dans les communes composant l'agglomération de Paris, les réévaluations sont plafonnées par décret, publié en général au mois d'août de chaque année.