Les avantages de la gestion d'un bien immobilier par un professionnel

Maximiser la rentabilité du bien immobilier:


Lorsque le gestionnaire fixe le loyer d’un bien immobilier, il défend les intérêts du propriétaire bailleur. Il entame donc une recherche pour déterminer quel est le meilleur loyer en fonction de

• ce qui se pratique dans le quartier pour un bien équivalent,
• des prestations intrinsèques du bien à louer et son état,
• de la cible de locataires souhaitée,

A l'ocsasion d'un changement de locataire, le gestinnaire ne se contente pas de reconduire l’ancien loyer, mais recommence la démarche dans le but d’apporter toujours la meilleure rentabilité au propriétaire bailleur. 

En cours de bail, chaque année, le loyer est automatiquement indexé. Ces augmentations légales aussi minimes soient elles ne sont pas à négliger car en définitive, se sont les petits cours d’eau qui font les grandes rivières. 

Lors du renouvellement d’un bail, une véritable renégociation est entamée avec le locataire qui désire le prolonger, comme s’il s’agissait d’un nouveau bail et d’un nouveau locataire. En effet, la loi autorise une telle renégociation en cas de renouvellement de bail, sous certaines conditions. 



Minimiser les risques d’impayés: 

Minimiser le risque d’impayé ne consiste pas uniquement à souscrire une assurance loyer impayé. Il s’agit d’une démarche qui commence dès le choix du locataire: 

Le gestionnaire doit insiste considérablement sur le choix du locataire et vérifierrigoureusement la solvabilité des candidats en contactant son employeur, sa banque et éventuellement son ancien propriétaire. Dans la plus part des cas, il doit exiger une caution solidaire de préférence d’un tiers et non d’une banque ou d’un organisme de caution solidaire mutuel, qui répond aux mêmes exigences de solvabilité. Un bon gestionnaire ne doit pas prendre de risques avec vos revenus. Il faut savoir qu’une caution bancaire est une mauvaise solution, car la banque ne débloquera que difficilement la caution bloquée, engendrant des frais de procédures inutiles. En effet, la banque aura tendance à défendre les intérêts de son client locataire. 

Assurer ses revenus locatifs: 

Les risques financiers en cas d’impayés sont lourds, surtout si les loyers présentent une source de revenu essentielle pour un foyer, et particulièrement en cas d’endettement pour l’achat du bien immobilier. Pour s’en prémunir, il existe des solutions à ce risque, soit par le biais d'un cautionnement solidaire que nous préconisons, soit par le biais d'une assurances « loyers impayés » pour un coût qui avoisine les 5% des loyers si elle est souscrite directement par un propriétaire bailleur (coût d’une assurance acquise par un particulier auprès d’une banque ou d’un assureur, hors Robien). 

Par ailleurs, ces assurances ne couvrent généralement que 12 à 18 mois d’impayés. Par le biais d’un contrat de gestion locative, le gérant bénéficiant d’un « contrat groupe », le taux peut descendre à moins de 2,5 % des loyers et couvre toute la période des impayés, ainsi que les frais de procédure (relance, mise en demeure, etc). De plus, un administrateur de biens peut obtenir une autorisation de prélèvement bancaire dela part du locataire (si celui-ci en est d’accord), un service qui n’est pas accessible aux particuliers. 

Se prémunir contre d'éventuelles poursuites judiciaires 

Les obligations contractuelles entre locataire et propriétaire sont en constante évolution. Le propriétaire doit fournir au locataire un appartement aux normes de sécurité notamment en matière d’installation de gaz et d'électricité. Un diagnostic plomb doit être effectué, et éventuellement amiante (non obligatoire en matière de location). Le locataire est dans l’obligation d’assurer l’appartement, de souscrire un contrat de maintenance de la chaudière, de faire ramoner les conduits de cheminée. Chaque manquement à ces obligations est une source de conflit entre propriétaire et locataire. Certains accidents domestiques peuvent donner suite à des poursuites pénales. 

Votre gestionnaire veille pour vous à l’application stricte de la législation en vigueur et vous décharge de vous tenir informé des évolutions de loi et vous évite des conflits inutiles entre locataire et propriétaire consommateurs de temps et de ressources considérables, et qui en définitive, pénalisent la rentabilité de votre investissement. 

Gagner du temps 

Contrairement à l’idée reçue, la gestion d’un bien immobilier est très consommatrice de temps. Une étude publiée dans le « Particulier » en octobre 2004 et toujours d'actualité, indique que la gestion d’un bien immobilier occupe un temps impressionnant évalué, selon l’étude à plus de 100 heures de travail pour le propriétaire, sur la durée d’un bail de trois ans. 

Une tranquilité d'esprit 

Sans forcément envisager le pire, la délégation de gestion d’un bien immobilier procure une réelle tranquillité d’esprit, ne serait-ce qu’en instituant un intermédiaire entre le propriétaire bailleur et ses interlocuteurs:

• Le locataire, avec lequel la relation peut se détériorer en cas d’incident
• Les prestataires (assureurs, entrepreneurs de travaux), dont les propositions et devis ne semblent pas toujours lisibles ou comparables
• Le Syndic et les autres copropriétaires, interlocuteurs incontournables
• L’administration (impôts, services municipaux, organismes sociaux, CAF, …)

Cet intermédiaire garantit la prise en charge de tous les problèmes pouvant survenir le long du bail. S’il informe le propriétaire de toutes ses actions sur le bien concerné, il ne demande son intervention que sur les sujets définis préalablement par celui-ci. 

La déduction des honoraires des revenus fonciers 

Les honoraires facturés par l’administrateur de biens, tant sur sa gestion, l’assurance que sur la protection juridique, sont déductibles des revenus fonciers. 


Source : NEOGESTIMMO