Opter pour une caution solidaire ou une garantie loyers impayés (GLI) ?
- Opter pour une caution solidaire ou une garantie loyers impayés (GLI) ?
La loi MOLLE du 25 mars 2009 a changé la donne en matière de cautionnement et de garantie.
L' art. 22-1 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit à présent que le cautionnement :
- Ne peut pas être demandé par un bailleur qui a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives du locataire, qu'il s'agisse d'un bailleur personne physique ou morale. Cette disposition vise également les bailleurs sociaux.
- A l'égard des personnes morales (autre qu'une SCI familiale), le cautionnement ne peut être demandé que:
- S'il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d' Etat (LocaPass - GRL).
- Si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d'une bourse de l'enseignement supérieur.
Il en résulte que dans la plupart des cas, un cautionnement ne pourra pas être demandé par un bailleur qui a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives du preneur.
Dans la mesure ou une caution solidaire est possible à obtenir, qui présente de solides garanties, elle sera souvent préférable à une GLI car:
- elle est gratuite
- elle couvre toute la durée du bail jusqu'à deux renouvellements
- il n'y a pas de franchise
- il n'y a pas de délai de carence
- On peut la mettre en oeuvre dès le premier incident ou retard de paiement
- Elle ne constitue pas un frein à la recherche de locataire, car il n'y a pas de plancher rigide concernant les revenus nets du locataires (dans le cas d'une GLI, le montant du loyer doit être inférieur à 35% des revenus nets. Un dossier est refusé à 10 euros près, dans le cadre d'une GLI.
En effet, rien n'empêche d'envoyer à la caution solidaire l'avis d'échéance du locataire défaillant. Il n'est nullement besoin à ce stade d'être en possession d'un titre exécutoire. Ce n'est qu'en cas de refus de la caution d'honorer son engagement que le tribuanl d'instance doit être saisi en référé, afin d'obtenir un titre exécutoire, qui sera transmis à l'huissier de justice pour procéder au saisi sur le compte bancaire de la caution. Il est donc très important d'être en possession du RIB de la caution, dès la signature de celle-ci.
Le principal inconvénient de la caution solidaire est qu'il est nécessaire de recourir à une procédure judiciaire, donc de supporter les frais d'huissier et d'avocat, en cas de défaillance de la caution.
C'est pourquoi, lors du choix des cautions, il est important de vérifier qu'elles ont un lien fort avec le candidat locataire (lien parental de 1er degré), et qu'elles soient très largement solvables, tout en étant facilement accéssible et joignable (résidant en France).
Le choix d'une caution solidaire comporte également des limites: tout le monde ne dispose pas de personne avec un lien de 1er degré, et dont les revenus sont suffisants, et qui acceptent d'être caution solidaire. Quand bien même ces personnes existent, au delà d'un certain âge, ou d'une certaine situation, les candidats locataires ne veulent pas faire appel eux pour être caution. Dans ces cas, une GLI est une solution acceptable.
La GLI présente toutefois deux inconvénients majeurs:
- elle est payante
- Elle constitue un frein à la recherche de locataire, car le système de sélection est rigide: le montant du loyer doit être inférieur à 35% des revenus nets. Un dossier est refusé à 10 euros près.