Quel régime de bail choisir ?

• Quel régime de bail choisir ?

Le choix du bail est très important. Ce choix dépend de votre stratégie en terme d’imposition et/de disposition du bien à la location. 

Si la plus part des propriétaire bailleur opte pour le bail habitation non meublé, celui-ci s’avère relativement moins intéressant que les autres formes de baux, lorsque cela est possible. 

Tout les types de baux, à défaut de dispositions spécifiques dans des régimes particuliers, dépendent des règles générales du Code Civil. Mais celle-ci peuvent quasiment toutes être écartées contractuellement. 

Cela est donc intéressant lorsque cela est possible de ne pas rentrer dans les régimes spéciaux tel que le bail d'habitation non meublé - loi du 6 juillet 1989, mais de signer un bail "Code Civil" ou une quelconque convention d'occupation. 

Cependant, ces baux peuvent être judiciairement requalifiés en cours de bail, sur saisi du juge du Tribunal d'Instance, en un bail relevant des régimes particuliers s'il s'avère qu'il en relève. Il ne faut donc pas ce tromper de bail... 



Le bail d’habitation non meublé, résidence principale 

C’est le type de bail le plus courament choisi par les bailleurs qui disposent d’un appartement qu’ils désirent mettre en location. Ce bail est souscrit pour 3 ans minimum dans le cas d’une personne physique et 6 ans minimum pour une personne morale. Le bien est récupérable par le propriétaire en fin de bail, s’il désire l’occuper lui même, le vendre ou pour tout autre motif sérieux. Le dépôt de garanti est dorénavant de 1 mois, à rendre au plus tard deux mois après le départ du locataire. Les baux d’habitation sont régis par la loi du 6 juillet 1989, dont toutes les dispositions ou presque, sont d'ordre public. C'est à dire qu'il n'est pas possible d'y déroger même par convention entre le bailleur et le locataire.
par exemple, il n'est pas possible de réduire la durée du bail à 18 mois, même si tout les protagonistes sont d'accord. 



Le bail meublé à usage de résidence principale 

Choisir de louer en meublé présente des avantages, notamment sur le plan fiscal et sur le plan des obligations envers le locataire. 

Sur le plan fiscal: 

Pour des revenus fonciers meublés inférieures à 23 000 € par an, vous êtes considéré comme loueur non professionnel Au delà, il faut être inscrit au Registre du Commerce, et vous serez soumis au régime des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Le choix du régime du micro-BIC est très intéressant car il permet de bénéficier d’un abattement de 68% (pour des revenus locatifs inférieurs à 76 300 €), contre 30% en bail classique. 

Envers le locataire:

• Bail d’un an renouvelable (9 mois pour les étudiants, depuis la loi du 26 juillet 2005)
• Pour récupérer l'appartement à l'issur du bail, il suffit d'envoyer trois mois avant le terme, un congé au locataire en lui signifiant la volonté de reprendre le logement, ou bien en lui indiquant un motif légitime et sérieux (loidu 18 janvier 2005).
• en cas de vente du logement, le locataire ne dispose pas d'un droit de préemption sur le logement.
• Renégociation possible du loyer tout les ans, trois mois avant le terme du bail.
• Reconduction tacite du bail en l'absence de congé,
• Procédure d’expulsion simplifié
• Le dépôt de garantie est libre.
• Le loyer est indexé sur l'indice de référence des loyers, depuis la loi DALO du 5 mars 2007

Les contraintes de la location en meublé:

• s’agissant d’une activité commerciale, il faut une autorisation de la copropriété, sauf si le règlement l’autorise.
• Une autorisation administrative peut être nécessaire pour la location en meublé pour les communes de plus de 200 000 habitants et pour les départements des Hauts de Seine, de la Seine Saint Denis et du Val de Marne (depuis juin 2006)
• Le locataire peut donner congé à tout moment avec un préavis d'un mois.

Pour pouvoir être loué en meublé, le bien doit comporter au minimum :

• Une literie,
• Une table avec chaises,
• Un dispositif de chauffage,
• Une cuisine équipée,
• Des rangements.

En cas de litige, les tribunaux peuvent être amenés à requalifier le bail, notamment si le minimum d’équipement n’est pas présent. 



Le bail "Code Civil" ou "Droit Commun" 

Il est régi par le code civil. Il englobe:

• les rédidences habituelles mais non principales,
• les locations meublés à usage d'habitation, mais de résidence non principale,
• les locations non meublés à usage d'habitation, mais de résidence non principale,
• les logements de fonction,
• les pieds à terre,
• les résidences secondaires,
• les locations saisonnière,
• les parking,
• ...

Ce type de bail est très souple pour le bailleur, car il s’agit d’un contrat libre sans les contraintes des baux d’habitation. Il n’y a pas de durée minimal. 



La convention d'occupation à titre gratiuit ou "Comoda" 

Ce n'est pas à proprement parler un bail, car il n'y a pas de prix. Ce type de convention relève exclusivement des dispositions générales du code civil. 



La location saisonnière" 

La loi Hoguet du 2 janvier 1970 défini ce qu'est la location saisonière: Il s'agit d'une location d'une durée maximale de 90 jours consacutifs, non renouvelable, avec l'intervention d'un intermédiaire. 

A la réservation, le bailleur ne peut pas demander plus de 25% du prix de la location, et ce pas plus de 6 mois avant la remise des clés. Le solde pouvant être demandé dans le mois précédant la remise des clés. 

Il est à noté, que sans l'intervention d'un intermédiaire, la location saisonnière relève exclusivement des dispositions du Code Civil, y compris pour la durée et le paiement. 



Le bail professionnel 

Ce type de bail ne concerne que les activités lucratives non commerciales, non artisanales et non rurales. Cela concerne essentiellement les professions libérales. 

Il ne comporte que quelques dispositions d'ordre public:

• il est souscrit pour une durée de 6 ans au minimum.
• l’occupant devant obtenir une autorisation préfectoral pour y exercer son métier.
• Le locataire pouvant donner son préavis à tout moment avec un préavis de 6 mois.
• le bailleur pouvant également donner conger en fin de bail, avec préavis
• le dépôt de garantie est de 6 mois au maximum

Le reste résultant des dispositions du code civil et de conventions entre les parties. Il est à noté qu'il n'y a pas de notion de propriété commerciale, ni de droit au renouvellement. 

Ce type de bail dispose d'un mini statut composée qusi exclusivement par l'article 57-A de la loi du 23 décembre 1986. 

Source : NEOGESTIMMO